Bail commercial : le bailleur doit transmettre les justificatifs de charges

Dans un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile clarifie les obligations du bailleur en matière de charges refacturées au preneur. La simple mise à disposition des justificatifs ne suffit plus : le bailleur doit les transmettre effectivement au locataire qui en fait la demande.

La question posée à la Cour

L'article L. 145-40-2 du Code de commerce impose au bailleur de rendre les justificatifs de charges accessibles au preneur. La question était de savoir si cette obligation se limite à une simple mise à disposition (par exemple sur demande, dans les locaux du bailleur) ou si elle implique une transmission active des documents au locataire qui les réclame.

La réponse de la Cour de cassation

Portée pratique de la décision

Cette décision renforce nettement les droits du preneur et rééquilibre la relation contractuelle :

• le locataire dispose d'un droit effectif à obtenir copie des factures, contrats et justificatifs de toute charge qui lui est refacturée ;
• le refus ou le silence du bailleur peut fonder une demande de remboursement des provisions versées si le bailleur ne parvient pas à justifier ultérieurement du montant réel des charges exigibles ;
• en pratique, le locataire a intérêt à faire une demande écrite formelle (LRAR) pour tracer l'obligation de transmission.

Pour les bailleurs, cet arrêt impose une véritable discipline documentaire : conservation ordonnée des factures, capacité de communication rapide, et transparence dans la refacturation. Toute négligence peut se retourner contre eux.