Un bailleur ne peut évincer son locataire pour réparer l'indécence qu'il a laissée s'installer

Dans un arrêt remarqué, la troisième chambre civile juge que le bailleur qui a mis en location un logement non décent ne peut invoquer la nécessité de réaliser des travaux de remise en état comme motif légitime et sérieux pour donner congé au locataire. Le locataire est protégé : il peut au contraire exiger l'exécution forcée de l'obligation de délivrer un logement décent et obtenir réparation.

La question posée à la Cour

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à donner congé au locataire pour un « motif légitime et sérieux », notamment pour reprendre le logement en vue d'y effectuer des travaux importants. La question était de savoir si cette clause peut être invoquée lorsque les travaux visent à remettre en état de décence un logement que le bailleur avait pourtant loué dans un état déjà dégradé.

La réponse de la Cour de cassation

Portée pratique de la décision

Cette décision est une protection majeure du locataire face aux bailleurs opportunistes :

• le bailleur qui a loué un logement en mauvais état (humidité, isolation défaillante, installations électriques dangereuses…) ne peut faire porter au locataire la charge du départ pour effectuer les travaux ;
• le locataire peut à l'inverse saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la réalisation des travaux, des dommages-intérêts, voire une réduction du loyer ;
• le préjudice est indemnisable sur les trois années précédant la saisine (prescription courte de l'action en réparation locative).

Pour le bailleur, la leçon est claire : la mise à disposition d'un logement décent (art. 6 loi 6 juillet 1989 + décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) est une obligation permanente. Sa méconnaissance ne peut se retourner contre le locataire, mais expose à des sanctions civiles et à une éventuelle qualification pénale (habitat indigne).