Vices cachés : la clause d'exonération tombe si le vendeur connaissait le défaut

La troisième chambre civile rappelle un principe fondamental de la garantie des vices cachés : la clause de non-garantie, en principe valable dans les ventes entre non-professionnels, ne peut être invoquée par le vendeur qui avait connaissance du vice avant la vente. La bonne foi conditionne l'efficacité de la clause d'exonération.

La question posée à la Cour

Aux termes des articles 1641 et 1643 du Code civil, le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés, sauf s'il a stipulé qu'il n'y sera pas obligé. La question était de savoir si cette clause d'exonération peut jouer lorsqu'il est établi que le vendeur connaissait le défaut avant la vente et l'a dissimulé à l'acquéreur.

La réponse de la Cour de cassation

Portée pratique de la décision

La décision confirme l'érosion jurisprudentielle continue des clauses d'exonération dans les ventes immobilières :

• la clause de non-garantie ne protège que le vendeur de bonne foi ;
• la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur, qui doit démontrer que le vendeur connaissait le vice (rapports antérieurs, travaux dissimulés, factures, correspondances) ;
• la connaissance peut être directe (le vendeur a subi le désordre) ou indirecte (rapport d'expertise reçu, alerte du syndic, contentieux antérieur).

Cet arrêt s'inscrit dans le sillage des arrêts d'assemblée mixte du 21 juillet 2023 qui avaient déjà consacré le délai butoir de 20 ans et la nature de prescription du délai biennal (art. 1648 C. civ.). Il conforte la position de l'acquéreur qui découvre un vice après achat : bien documenter la connaissance antérieure du vendeur est la clé pour neutraliser la clause d'exonération et obtenir la restitution du prix ou une diminution.